Обзор рынка коммерческой недвижимости москвы. Знаковый год

Тенденция к децентрализации будет усиливаться, в том числе вследствие Четвертого транспортного кольца (ЧТК). «Транспортная доступность — один из важнейших критериев, определяющих цену коммерческой недвижимости, — рассуждает Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG. — Соответственно, улучшение этого показателя повышает привлекательность объекта в глазах покупателей и арендаторов. Поэтому велика вероятность возникновения офисных и торговых зон рядом с этой магистралью». «Создание ЧТК улучшит транспортную инфраструктуру в периферийных районах города, что расширит зоны как существующих, так и проектируемых торговых комплексов, — добавляет Максим Гасиев, региональный директор по торговой Colliers International. — Поскольку эта магистраль частично проходит через промышленные зоны, она откроет доступ к новым территориям под застройку. В целом развитие ситуации будет похоже на то, что происходит с ТТК, появление которое дало мощный стимул для развития прилегающих к нему территорий». Строительство ЧТК оказывает влияние и на формирование складского сегмента. «В 2006 году основное складское велось на расстоянии до 40 км от МКАД, причем наибольшее число объектов было сосредоточено в юго-восточном направлении: именно там теперь начато строительство Четвертого транспортного кольца», — говорит Светлана Ярова, руководитель направления складской недвижимости ASTERA GROUP Moscow. По ее словам, при выборе складского все меньшее значение придается его удаленности от , а на первое место выходят удобство подъезда, качество и загруженность трассы. «Арендаторов больше интересуют такие вопросы: сколько времени потребуется на дорогу, какой вид транспорта может стать резервным и тому подобное, — добавляет она. — Например, популярность северо-восточного и южного направлений объясняется развитой транспортной инфраструктурой, близостью аэропортов Шереметьево и Домодедово, а во втором случае еще и трассы — Дон, связывающей столичный регион с югом России». Защита титула В ноябре столичный рынок получил возможность установить новые стандарты качества. В классификации, предложенной «большой четверкой» брокерских компаний (Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis Noble Gibbons), требования к объектам категории А стали гораздо жестче, что по замыслу разработчиков должно свести к минимуму возможность завышения «статуса» здания. Кроме того, вместо класса В введены категории В+ и В–, а среди критериев оценки объектов выделены обязательные и факультативные. «Новая классификация дает всем игрокам более полное и точное представление о меняющихся стандартах и растущих требованиях арендаторов на развивающемся российском рынке, — полагает Антон Коротаев, ведущий аналитик компании RRG. — Хотя, разумеется, любая классификация имеет определенную степень условности и допущений. Особенно на таком рынке, как , где объем предложения невелик и найти два одинаковых объекта просто невозможно». В результате классом ниже должна стать довольно значительная часть площадей, в частности реконструированные -центры и некоторые здания, построенные два-три года назад. Несмотря на то что данная классификация (равно как все прочие) не является обязательной или общепринятой, ее возникновение — прямое следствие процессов, происходящих на рынке коммерческой недвижимости, причем не только в , но и в торговом и даже в складском сегменте. Суть их заключается в том, что потребность в количественном росте теперь дополняется необходимостью роста качественного. Набирающая силу сегментация рынка свидетельствует о том, что пусть не в ближайшем, но все‑таки вполне обозримом будущем доходность объекта станет напрямую зависеть от того, насколько тщательно продумана концепция, удачно выбрано место расположения, грамотно сформирован пул арендаторов, профессионально организовано управление и эксплуатация здания. «Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, инвесторов привело к тому, что увеличилось число по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых площадей, — констатирует Д. Колокольников. — Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата, и, по нашим прогнозам, в следующем году эта тенденция будет только усиливаться. Лишь в отношении профессиональных ТЦ с хорошим месторасположением и невосполняемыми ресурсами вроде стрит-ретейла, несмотря на конкуренции в сегменте, «заказывать музыку» по‑прежнему будут продавцы». «Рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов с лучшей концепцией и соответствующим образом корректировать ставки и », — добавляет Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer.