Елена Иванкина: «Кадастровую оценку земли можно оспорить»

6. Сопоставление данных кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве бессрочного пользования ОАО, утвержденных в 2002 г. (790,89 руб./кв.м), с данными оценки рыночной стоимости этого земельного участка, полученными в 2006 г. (150 руб./кв.м), показывают, что кадастровая стоимость превышает рыночную в 4,8 раза. Между тем в соответствии со ст 66, п. 3 кодекса РФ, «в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». В нашем случае подразумевается, что кадастровая стоимость должна составлять процент от 150 руб./кв.м. 7. Как выяснилось из дополнительно полученной документации, надлежащим образом сформированный объект кадастрового учета – «земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление» – пока еще отсутствует, границы муниципального не прошли все требуемые стадии утверждения. Как видим, одним из объектов Государственного земельного кадастра, играющим наиболее важную роль при проведении надлежащей кадастровой оценки, в данном случае кроме земельного участка являются земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление. Речь идет о категории земель поселений. Данная категория земель согласно п. 1 ст. 83 («Понятие земель поселений») Земельного кодекса РФ (от 25 октября 2001 года №136-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 30.06.2003 №86-ФЗ) определяется следующим образом: землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. П.п. 1, 2, 3 ст. 84 («Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления») данного Федерального закона уточняют и определяют понятие «черты»: Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам , предоставленных гражданам и лицам. Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной . То есть основным отличием земель поселений является наличие утвержденной органами государственной власти субъектов Российской Федерации черты городских, сельских поселений. Но при применении описанной в отчете методики к муниципальному именно этот наиболее важный элемент – городская черта – сих пор в надлежащем порядке не установлен. 8. Кадастровая стоимость земель города утверждена в 2002 г., а о границах было издано в 2003 г. Как могла быть рассчитана кадастровая стоимость до утверждения границ города – не ясно, что также подтверждает вывод о неправомерности утвержденной кадастровой стоимости. 9. Раздел, характеризующий уровень и объем использованной информации (объемом всего в 2,5 страницы), представляет собой описание исходных данных для расчетов и сведения об экспертах, привлекавшихся для «заполнения анкет». В нем утверждается, что «состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных , сформирован на основе статистической, экспертной, аналитической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности». Однако ни в данном разделе, ни в следующих разделах, ни даже в приложении эта информация не представлена. В отчете утверждается, что были обработаны анкеты 10 экспертов. С точки зрения выполнения требований методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель поселений Росземкадастра, это можно рассматривать как ее прямое нарушение. В «Технических указаниях», являющихся приложением к упомянутой «Методике», указано о необходимости привлечения не менее 11 экспертов из данного города и вышестоящей администрации: 9 чиновников и 2 риэлторов. В данной комиссии по данному городу ни одного риэлтора не было. Поскольку городская черта города пока еще не является установленной, кадастровая стоимость вообще не может быть установлена и платежи должны осуществляться в размерах 2005 г. 10. Ст. 66 ЗК РФ (п. 3) установлено, что «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Следовательно, кадастровая стоимость (при условии надлежащего установления границ города) не должна превышать 150 руб./кв.м для земель под ОАО. Анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что итоговые оценки, приведенные в отчете по государственной кадастровой стоимости города, получены ненадлежащим образом, с многочисленными нарушениями действующего законодательства и не могут быть основанием для утверждения государственной кадастровой оценки.